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Análisis Fundamental - Inm. colonial (COL)

Análisis Fundamental

Renta 4 el 22 de Enero de 2014

Colonial celebró ayer la Junta General Extraordinaria de Accionistas en la que se aprobó una ampliación de capital dineraria de 1.000 mln de euros (vs 262 mln de euros de capitalización bursátil) con derecho de suscripción preferente, y un aumento de capital mediante compensación de créditos por 500 mln de euros, sin derecho de suscripción preferente.

Entre ambas ampliaciones se llevará a cabo una emisión de acciones de máximo 4.500 mln con un valor nominal de 0,25 euros/acc (supondrá multiplicar por 20 el número de acciones actual).

Esta operación supondrá una modificación de su estructura accionarial (Anexo 1. Composición del accionariado) teniendo en cuenta que Colonial ha recibido compromisos vinculantes de suscripción de acciones por parte de inversores por importe de 500 mln de euros: 300 mln de euros del Grupo Villar Mir, 100 mln de euros Grupo Santo Domingo y 100 mln de euros de Amura Capital (entidad vinculada a Mora Banc Grup, SA).

Estos compromisos de inversión están sujetos al cumplimiento de determinadas condiciones por parte de Colonial entre las que se encuentran:

1) El precio de emisión del aumento de capital dinerario sea como máximo de 0,5 euros/acc, ajustable a la baja en función de determinados parámetros que pudieran tener lugar hasta la ejecución de la ampliación de capital,

2) la desconsolidación de Asentia Project, S.L.U. (negocio de suelo),

3) que no se venda más de un 20% de la participación de la Sociedad en Sociètè Foncière Lyonnaise (SFL), en este sentido la desinversión de parte de la filial (mejor activo de la inmobiliaria) no debería suponer un obstáculo. En prensa, se habla de una oferta de Predica (grupo asegurador francés controlado por Credit Agricole) para adquirir el 20% de la filial por importe de 600 mln de euros. Y,

4) la refinanciación del préstamo sindicado suscrito por Colonial cuyo importe aproximado es, a 31 de octubre de 2013, de 1.759 mln de euros y su vencimiento está fijado contractualmente en diciembre de 2014. Una refinanciación clave de cara a reducir los costes financieros que le supone este préstamo y por el que paga un diferencial de Euribor +686 pbs para una parte de la deuda después de no haber podido hacer frente a varias amortizaciones anticipadas y situar el LTV <50%, dos condiciones recogidas en el crédito sindicado para mantener el diferencial inicial (175 pbs).

5) Que con el importe que finalmente suscriba Grupo Villar Mir (máximo de 300 mln de euros) la participación en Colonial no supere el 29,9% ni sea inferior al 25%.6)

Adicionalmente a estas ofertas, y tras conocerse la compra por parte del Grupo Villar Mir de un 19,333% de Colonial en manos de RBS por 1 euro/acc, el fondo Brookfield (principal acreedor de Colonial) lanzó una oferta. Ésta contempla llevar a cabo un plan de reestructuración de deuda y recapitalización también incluyendo una ampliación de capital a realizar a un precio entre 0,25 - 0,5 euros/acc, pero en este caso con la venta de la totalidad de SFL en los dos próximos años para capitalizar parte del pasivo antes de 2017.

CONCLUSIÓN

Consideramos que la operación es positiva para la inmobiliaria, ya que le supondrá sanear su situación financiera además de un cambio en su estructura de negocio (desinversión de activos), no obstante todo queda supeditado al cumplimiento de las condiciones establecidas en las ofertas vinculantes del Grupo Villar Mir (principal accionista con un 20,2%), Grupo Santo Domingo y Amura Capital.

Hay que tener en cuenta que tanto la oferta de Villar Mir como la de Brookfield suponen una dilución elevada para el accionista actual dado el importe de la ampliación de capital, así como la ampliación para compensación de créditos sin derecho de suscripción preferente.

Adicionalmente, no hay que perder de vista el precio de la ampliación exigido por las ofertas, que cómo máximo se sitúa en 0,5 euros/acc frente al precio de cierre de ayer de la inmobiliaria de 1,12 euros/acc, y donde además existe la posibilidad de que el precio establecido sea inferior a 0,5 euros.

El escenario más negativo sería la ausencia de un acuerdo para la refinanciación del crédito sindicado, indispensable para que sigan adelante los acuerdos adoptados en esta junta y que pondría en una situación delicada a la compañía derivado de los elevados costes financieros tras la revisión del préstamo realizada a finales de diciembre de 2013.

Colonial acumula una revalorización superior al 80% desde los mínimos marcados a principios del mes de enero, por lo que sería conveniente ir deshaciendo posiciones.


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Por
Analista financiero de Renta 4 Banco


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