Antonio Iruzubieta
Analista Financiero Europeo miembro del Instituto Español de Analistas
Financieros.
Desde 1.994 ha desarrollado su actividad profesional en los mercados financieros
como gestor, asesor de patrimonios y analista independiente. |
Se comenta que la construcción es un sector que ha crecido de manera
desproporcionada en los últimos años. Existen en España
cerca de 20 millones de viviendas, de las cuales cerca de 3.5 millones están
deshabitadas y en los últimos años se han construido más
de medio millón de casas por año, cifra superior a la de Alemania
y Francia juntas.
Durante el último año, hemos tenido ocasión de escuchar
avisos por parte de instituciones y publicaciones varias (Banco de España,
FMI, Banco Mundial, ONU, The Economist, New York Times etc...) recomendando
prudencia y recordando la existencia de excesos patentes en el mercado inmobiliario
español reflejados en precio y derivados de factores como la especulación
urbanística, abundante liquidez del sistema o concesión de créditos
a solicitantes de bajo perfil, causando una enorme desviación entre el
crecimiento del precio de los inmuebles y la renta per cápita.
Hoy día, se puede considerar que
el sector se encuentra ante un claro
punto de inflexión. Tres o cuatro datos.
· Las inmobiliarias e intermediarios apuntan que el tiempo que transcurre
la decisión de vender y la venta efectiva de los inmuebles, hace unos
meses era cuestión de un trimestre y hoy pasa a una media de un año.
· Los bancos, en vista de que el potencial estimado de apreciación
de la vivienda no les garantiza cubrir sus riesgos, están endureciendo
mucho las condiciones para la concesión de créditos.
· Los tipos de interés estaban en el 2% hace unos años
y hoy en casi el doble, en el 3.75%. La tasa de impago está creciendo
alegremente y se ha disparado el número de empresas dedicadas a la gestión
del riesgo Los bancos venden sus carteras de fallidos a empresas de crédito
de morosos.
· En los últimos meses los vendedores están bajando los
precios de los inmuebles. Cuando la fuerza o capacidad de negociación
de un mercado pasa de manos del vendedor a las del comprador se entiende que
ha concluido la dinámica de revalorización de los precios y estos
tienden al ajuste.
La situación actual está embrollada, se espera una
corrección
en el sector del ladrillo y preocupa especialmente la repercusión,
que tendrá un descenso en la actividad y en el precio de los sectores
constructor e inmobiliario, en el conjunto de la economía.
Sectores complementarios que se han beneficiado del vigor en la actividad constructora
también se verán negativamente afectados (hipotecario, muebles
y decoración, materiales de construcción, oficios varios, servicios
legales, etc...). Desafortunadamente, se producirán
numerosas pérdidas
de empleo que finalmente afectarán negativamente al consumo. Nuestra
sociedad ha creado un sistema económico esencialmente consumista... veremos.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN USA
A falta de datos fiables acerca de la evolución histórica de los
precios de la vivienda en España, expongo como ejemplo los de USA. La
historia de los precios muestra cómo, en contra de la opinión
de la "sabiduría popular", han bajado en ocasiones. Además
es relevante fijarse en la rapidez del ascenso desde principios de los años
90. En España ha sido muy similar.
