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Antonio Iruzubieta Analista Financiero Europeo miembro del Instituto Español de Analistas Financieros. Desde 1.994 ha desarrollado su actividad profesional en los mercados financieros como gestor, asesor de patrimonios y analista independiente.

Se comenta que la construcción es un sector que ha crecido de manera desproporcionada en los últimos años. Existen en España cerca de 20 millones de viviendas, de las cuales cerca de 3.5 millones están deshabitadas y en los últimos años se han construido más de medio millón de casas por año, cifra superior a la de Alemania y Francia juntas.

Durante el último año, hemos tenido ocasión de escuchar avisos por parte de instituciones y publicaciones varias (Banco de España, FMI, Banco Mundial, ONU, The Economist, New York Times etc...) recomendando prudencia y recordando la existencia de excesos patentes en el mercado inmobiliario español reflejados en precio y derivados de factores como la especulación urbanística, abundante liquidez del sistema o concesión de créditos a solicitantes de bajo perfil, causando una enorme desviación entre el crecimiento del precio de los inmuebles y la renta per cápita.

Hoy día, se puede considerar que el sector se encuentra ante un claro punto de inflexión. Tres o cuatro datos.
· Las inmobiliarias e intermediarios apuntan que el tiempo que transcurre la decisión de vender y la venta efectiva de los inmuebles, hace unos meses era cuestión de un trimestre y hoy pasa a una media de un año.
· Los bancos, en vista de que el potencial estimado de apreciación de la vivienda no les garantiza cubrir sus riesgos, están endureciendo mucho las condiciones para la concesión de créditos.
· Los tipos de interés estaban en el 2% hace unos años y hoy en casi el doble, en el 3.75%. La tasa de impago está creciendo alegremente y se ha disparado el número de empresas dedicadas a la gestión del riesgo Los bancos venden sus carteras de fallidos a empresas de crédito de morosos.
· En los últimos meses los vendedores están bajando los precios de los inmuebles. Cuando la fuerza o capacidad de negociación de un mercado pasa de manos del vendedor a las del comprador se entiende que ha concluido la dinámica de revalorización de los precios y estos tienden al ajuste.

La situación actual está embrollada, se espera una corrección en el sector del ladrillo y preocupa especialmente la repercusión, que tendrá un descenso en la actividad y en el precio de los sectores constructor e inmobiliario, en el conjunto de la economía.

Sectores complementarios que se han beneficiado del vigor en la actividad constructora también se verán negativamente afectados (hipotecario, muebles y decoración, materiales de construcción, oficios varios, servicios legales, etc...). Desafortunadamente, se producirán numerosas pérdidas de empleo que finalmente afectarán negativamente al consumo. Nuestra sociedad ha creado un sistema económico esencialmente consumista... veremos.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN USA
A falta de datos fiables acerca de la evolución histórica de los precios de la vivienda en España, expongo como ejemplo los de USA. La historia de los precios muestra cómo, en contra de la opinión de la "sabiduría popular", han bajado en ocasiones. Además es relevante fijarse en la rapidez del ascenso desde principios de los años 90. En España ha sido muy similar.