UN ESTUDIO CIFRA EN EL 25% LA SOBRE VALORACIÓN INMOBILIARIA
Europa Press el 26 de Marzo de 2004, 13:51.
El precio de la vivienda está "sobrevalorado" en un 25 por ciento, aproximadamente
el porcentaje de aumento que no puede explicarse por los aspectos que influyen
en un alza de los precios, como la renta de las familias, los bajos tipos de interés
o el fenómeno de la inmigración, según un estudio publicado por el Colegio de
Economistas de Madrid en su revista 'Economistas', en el que los autores no descartan
la posibilidad de que pueda producirse una burbuja.
Los economistas de Analistas Financieros Internacionales Ángel Berges y David
Martínez señalan, en el estudio, que tres cuartas partes del aumento del 60 por
ciento del precio de los inmuebles desde 1998 está explicado por factores de demanda,
asociados a una mayor renta de las familias, que se ha incrementado un 23 por
ciento desde ese mismo año, así como a los mayores plazos de financiación de las
hipotecas por los bajos tipos de interés.
"Ambas variables explican un 75 por ciento de la evolución registrada en el precio
de la vivienda desde 1998 hasta la actualidad, aproximadamente un tercio explicado
por la renta y dos tercios por las condiciones de financiación", subraya el documento.
En este sentido, los autores señalan que el componente del incremento no explicado
--aproximadamente el 25 por ciento-- puede deberse a las expectativas de los compradores
sobre su renta futura, que en el caso de no cumplirse "cabría hablar de burbuja".
Pese a este riesgo, el estudio explica que, según el Fondo Monetario Internacional,
la identificación de una burbuja es imposible antes de que se produzca y además,
de las observadas, tan sólo un 50 por ciento dieron lugar a un pinchazo.
COSTE ELEVADO EN RELACION CON EL ALQUILER.
Los autores, aunque se muestran "cautelosos" a la hora de catalogar el incremento
de los precios de la vivienda en España como una burbuja, indican que uno de los
análisis que se pueden llevar a cabo para comprobar si estamos ante una burbuja
es comparar el precio actual de los inmuebles con su valor de uso representado
por el alquiler, y, en el caso español, afirman que cabría deducir que el coste
de la vivienda es "excesivamente" elevado.
No obstante, reconocen que el mercado del alquiler en España no es "flexible"
y presenta numerosas "rigideces".
"En todo caso, sin poder afirmar taxativamente que hay burbuja, lo que parece
claro es que los niveles de precios alcanzados obligan a plantearse con rigor
su sostenibilidad y los riesgos que podrían identificarse, en particular desde
la perspectiva de las entidades financieras", precisan los expertos, que identifican
la posible subida de tipos de interés y la "hipotética" desaceleración de la renta
disponible de las familias, fruto de un posible deterioro en el mercado laboral,
como los riesgos más inmediatos del mercado inmobiliario.
ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS.
Asimismo, los autores del estudio advierten de que el proceso de incremento de
los precios de la vivienda ha sido "muy intenso" y durante un periodo de tiempo
prolongado, y alertan sobre el hecho de que desde mediados de 2000 haya coincidido,
además, con una desaceleración de la economía española sin dar muestras de contención.
Así, afirman que el esfuerzo de las familias para adquirir una vivienda supone
ya el 80 por ciento del endeudamiento de las mismas.
Finalmente, señalan que una vivienda media --75 metros útiles o 90 metros cuadrados
construidos-- cuesta en la actualidad el equivalente a algo más de 6,3 años de
salario, la ratio "más elevada" registrada en la última década, y aseguran que
el aumento del precio de la vivienda ha absorbido "toda" la capacidad añadida
de compra de las familias que ha supuesto el descenso de 11 puntos de los tipos
de interés y el alargamiento de las hipotecas más allá de los 25 años.
