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¿VA A EXPLOTAR LA BURBUJA INMOBILIARIA?

A pesar de que son varias las voces que, ya desde hace meses, prevén al menos un parón en el crecimiento de los precios del mercado inmobiliario español, los últimos datos oficiales publicados no hacen sino confirmar la continuación de las subidas.

Así, el precio medio de la vivienda nueva libre se situó en los 1.148 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de este año, lo que supone un incremento del 15,45% respecto al registrado en igual periodo del año anterior, según datos del Ministerio de Fomento recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Este dato supone que en 2002 se mantiene el encarecimiento medio del 15 por ciento trimestral registrado por Fomento en el precio de los pisos en 2001, con los que se desmarca así de la desaceleración que, según otros estudios de mercado, registró la subida de los precios en los primeros meses del año.

Si se mide la evolución del precio de la vivienda no sólo en términos absolutos sino también relativos respecto a los ingresos de los españoles, los resultados siguen hablando de fuertes alzas; en concreto, el esfuerzo financiero necesario para afrontar el pago de la cuota mensual de una hipoteca se situó en el 36% del salario medio bruto de los españoles en 2001, diez puntos porcentuales por encima de la tasa que registraba en 1999.

Así lo indica un estudio sobre el mercado de la vivienda del Banco de España, según el cual el precio de la vivienda subió una media del 48% en el periodo comprendido entre 1998 y 2001, una de los encarecimientos "más pronunciados" de los registrados en los países de la Organización para el Desarrollo y la Cooperación (OCDE).

¿CUÁLES SON LAS RAZONES DE ESTE ENCARECIMIENTO?

En cuanto a los factores determinantes del encarecimiento de la vivienda a pesar de su elevada oferta anual (por encima del medio millón de unidades), el informe del Servicio de Estudios del Banco de España apunta a la regulación urbanística, la fiscalidad, la evolución demográfica y los cambios en los hábitos sociales y a la actual favorable coyuntura económica, con el consiguiente aumento de la renta disponible y el crecimiento del empleo.

Respecto al suelo, la entidad advierte de que, a pesar de las recientes modificaciones legislativas, la normativa urbanística contiene aún elementos que restringen la disponibilidad de suelo urbanizable en el mercado. Además, denuncia el "lento, complejo e incierto" proceso que requiere la disponibilidad de suelo edificable.

En cuanto a fiscalidad, señala que la vivienda habitual en propiedad sigue siendo "uno de los activos con mejor tratamiento en el sistema impositivo español" y sigue incentivando la compra en detrimento del alquiler.

¿SE PUEDE HABLAR DE BURBUJA INMOBILIARIA?

Según el secretario de Estado de Economía, Luis de Guindos, no se puede decir que exista una 'burbuja inmobiliaria' en España; por contra, asegura que el precio de la vivienda se irá "estabilizando en los próximos meses hacia cifras más razonables".

De Guindos considera que el encarecimiento de la vivienda responde a la existencia de una "intensa demanda, impulsada por tipos de interés reducidos y la creación de empleo". "No hay que olvidar que la decisión de comprar una vivienda depende de la confianza y si se adquieren viviendas es porque, evidentemente, la sociedad española tiene confianza en sus perspectivas porque supone un presupuesto importante del ahorro personal", explicó.

No obstante, el secretario de Estado considera que en los últimos años el Gobierno "ha tomado medidas importantes" que, en su opinión, han posibilitado que actualmente exista una oferta de medio millón de nuevas viviendas al año.

Por otro lado, las previsiones de Analistas Financieros Internacionales (AFI) van en similar línea. En su opinión, el crédito hipotecario registrará una moderación en su expansión a partir del segundo trimestre de 2003 por la desaparición del 'efecto euro', el esperado impulso del mercado de alquileres con la reforma fiscal y la previsible caída de la inversión de los extranjeros en inmuebles españoles por la desaceleración económica.

Los expertos descartan que la desaceleración de la economía española vaya a originar un significativo impacto sobre la morosidad o que lleve a un pinchazo de la "burbuja" inmobiliaria. En su opinión, el sector asistirá, en contraste, a "una paulatina corrección a la baja de la demanda y de los precios en un contexto de ajuste de la oferta que ya se está produciendo".

Hasta ahora, el sector inmobiliario español ha registrado una fuerte expansión favorecido por el abaratamiento de los préstamos, con la caída de los tipos de interés; y la mayor disponibilidad de ingresos de los españoles --la renta por habitante ha crecido un 35 por ciento entre 1995 y 2000--.

A este 'boom' también ha contribuido la demanda de inmuebles por parte de los no residentes, que aprovechan que los precios de la vivienda española se sitúan aún por debajo de países como Reino Unido o Francia, a pesar de la subida registrada en los últimos años.

De los 4.765 millones de euros que entraron en 2001 en concepto de inversión directa extranjera, un 19,6 por ciento tuvieron como destino la compra de inmuebles.

MODERACION DE LA EXPANSION.

No obstante, AFI augura que se moderará la expansión por factores como la desaparición paulatina del efecto euro o el impacto de la desaceleración económica tanto en la disponibilidad de los españoles para comprar vivienda como en el de los extranjeros, especialmente los alemanes.

Asimismo, estima que es previsible que en 2003 la vivienda pierda parte de su papel como activo refugio para la inversión si la rentabilidad de otros activos comienza a ser más atractiva. Otro factor, sería que el alquiler le quite terreno a la compra de vivienda, favorecido por las ventajas fiscales que tendrán los arrendadores a partir de la próxima reforma del IRPF.