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¿CUÁNDO NOS INTERESA ALQUILAR UNA VIVIENDA?

Recientemente mi compañero Fernando les hablaba en esta misma web sobre cómo comprarse una vivienda solicitando un crédito hipotecario; leyéndolo comprobarán lo duro que puede resultar llegar a convertirse en terrateniente, y quizá les entren ganas de sopesar la posibilidad de optar por el alquiler: en contra de la opinión generalizada en nuestro país, alquilar no supone siempre "tirar el dinero".

Para empezar intuitivamente alquilar puede ser la única opción si nuestra situación financiera hace imposible el acceso a la compra; por añadidura si nuestro futuro a corto plazo no está claro (por ejemplo por inestabilidad en el puesto de trabajo) puede que tampoco nos interese la rigidez y complicaciones de la compra. En realidad son varios los factores que pesan en un sentido y en otro:

· Cuando alquilamos una vivienda la renta que pagamos todos los meses constituye un gasto; sin embargo normalmente esta renta es menor al pago que tendríamos que afrontar si decidiéramos comprar, por lo que podemos pensar que con la parte que al alquilar nos ahorramos podemos invertir: en la medida en que este ahorro esté mejor retribuido, la opción del alquiler gana interés.

· Por otra parte cuando compramos una vivienda afrontamos unos pagos mensuales mayores a los de la opción de alquiler; aunque una parte importante de estos pagos es también un gasto (la parte que corresponda a intereses del crédito hipotecario), otra parte constituye una inversión en la propia vivienda (en la medida en que el pago mensual suponga amortización del crédito nos hacemos parcialmente dueños del inmueble). En la medida en que el valor del inmueble aumente, nuestra inversión está mejor retribuida. Además la compra cuenta con una serie de ventajas fiscales que se van realizando en la medida en que permanezcamos años en la vivienda (desgravaciones en el pago del IRPF cada año). En negativo, la compra cuenta con una serie adicional de gastos importantes en un primer momento (notarías, etc...). Por supuesto también hay que tener en cuenta que la evolución de los tipos de interés hace variar la parte de los pagos destinada a amortización y a pago de intereses (si aquellos suben, la compra estará más penalizada).

En base a estas premisas y observando la situación actual la opción del alquiler parece estar ganando posiciones: se espera que los precios de la vivienda crezcan mucho más lentamente que hasta hoy, se esperan modificaciones fiscales que puedan favorecer el alquiler y están surgiendo cada vez más interesantes opciones de inversión para el ahorro (véanse por ejemplo las altas retribuciones que proporciona hoy día la Banca Online), pero si creemos que las fuertes subidas de precio de la vivienda van a continuar siempre podemos optar por replicar la compra de una vivienda invirtiendo en compañías inmobiliarias; por otra parte también es cierto que con el desarrollo de la Banca Online están surgiendo crecientes facilidades en los créditos hipotecarios.

Traducir todas estas disquisiciones en números es por supuesto enormemente complicado; quizá nos sirva cómo aproximación un trabajo que realizó el Servicio de Estudios del BBVA el pasado año ("Situación Inmobiliaria", Servicio de Estudios del BBVA Octubre de 2000); en este trabajo los analistas del BBVA partían de una serie de supuestos bastante realistas para evaluar la decisión de compra o alquiler de una vivienda, y aunque por supuesto las conclusiones no son extrapolables a todos los casos pueden servir de apoyo a la toma de una decisión (para una información más completa lo mejor que pueden hacer es acudir al informe).

Analizando el porcentaje que supone el pago anual por alquileres sobre el precio total de la vivienda, las conclusiones serían las siguientes:

· Para una vivienda de 15 Millones de pesetas, el alquiler sería una mejor opción si los pagos anuales por alquiler suponen menos del 3,5% del valor total, mientras que si este porcentaje es mayor al 5% la compra es claramente la opción más interesante. Para una vivienda de 50 Millones de pesetas, estos límites porcentuales se situarían en el 4,5% y 6% respectivamente.

· Si suponemos que el porcentaje de pagos anuales por alquileres sobre el precio total de la vivienda es del 4,5%, interesa comprar cuando la vivienda vale menos de 20 Millones de pesetas y esperamos permanecer en ella durante al menos 10 años, pero si la vivienda vale más de 50 Millones de pesetas es más interesante el alquiler.

Desde el punto de vista de las condiciones de financiación de la hipoteca, para una vivienda de 15 Millones de pesetas y suponiendo unos pagos anuales por alquileres equivalentes al 5% del precio total, la conclusión es que para tipos de interés menores al 6,5% interesa comprar, mientras que el alquiler es mejor opción si los tipos de interés superan el 9%. Si suponemos un tipo de interés del 8%, interesará alquilar cuando el porcentaje de pagos anuales por alquileres sobre el valor total no supere el 4%.

En definitiva el análisis se basa en comparar lo que ganamos con la inversión en una vivienda con los rendimientos que nos produce el ahorro surgido al optar por alquilar; lamento la insistencia pero desde luego las cifras proporcionadas hay que tomarlas con pinzas (se tratan simplemente de aproximaciones basadas en supuesto muy específicos), y al final la decisión dependerá de cada caso concreto.