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CORRECCIÓN PRECIO VIVIENDA AFECTARÍA AL CONSUMO FAMILIAR

El Banco de España considera que una corrección en el precio de
la vivienda de "cierta entidad" provocaría un descenso de las
decisiones de gasto de las familias, cuyas propiedades inmobiliarias representan
el 75% de su riqueza bruta, especialmente si dicha corrección viene asociada
a un aumento de cierta magnitud en los tipos de interés y a un deterioro
de la generación de empleo.



Así se desprende del estudio 'Una larga fase de expansión de la
economía española', elaborado por el director del Servicio de Estudios
del Banco de España, José Luis Malo de Molina, en el que se asegura
que los principales riesgos de la economía española son la pérdida
de competitividad y el endeudamiento de las familias asociado al aumento del precio
de la vivienda.



Aunque el Banco de España considera que el riesgo de una cierta corrección
importante del precio de la vivienda es actualmente poco probable, indica que
la economía española no se ha enfrentado nunca a un episodio de
subidas de tipos de interés partiendo de una situación de algo grado
de endeudamiento de los hogares, por lo que afirma que resulta "difícil"
conjeturar sobre el margen de que dispondrán las familias ante esta eventualidad.



"Existen límites tanto a los márgenes de sobrevaloración
de la vivienda como al endeudamiento de las familias que, una vez sobrepasados,
podrían frenar el gasto de los hogares y la actividad inmobiliaria",
advierte del instituto emisor.



La entidad presidida por Jaime Caruana apunta que los precios de la vivienda han
experimentado en los últimos años una "pronunciada situación
alcista", y entre el primer trimestre de 1998 y el mismo periodo de 2005,
el precio medio de la vivienda se incrementó casi un 15% de media por año,
frente al 3% de la inflación anual media.



Pese a que estima que esta sobrevaloración responde a determinados factores,
como el aumento de la renta bruta disponible de los hogares --con un crecimiento
del 3% anual--, el descenso de los tipos de interés de los préstamos
hipotecarios en casi medio punto porcentual al año y el aumento de la demanda
por parte de inmigrantes y turistas, el Banco de España reitera que la
vivienda está sobrevalorada.



En este sentido, afirma que en 1998 los precios de la vivienda estaban "infravalorados"
y que el incremento posterior respondía simplemente a la recuperación
de los niveles de equilibrio, aunque admite que los repuntes posteriores han "sobrepasado
holgadamente" lo considerado necesario para cerrar la brecha entre el precio
real y el que teóricamente se deduce de la evolución de sus determinantes
fundamentales.



NO HABRÁ CORRECCIONES BRUSCAS.



"En este análisis, el uso del término sobrevaloración
no es en absoluto gratuito", subraya el Banco de España, aunque asegura
que este grado de sobrevaloración no impedirá una progresiva desaceleración
de los precios de la vivienda que, según su análisis, se reconducirían
hacia valores más acordes con la evolución de equilibrio a largo
plazo, "sin incurrir en buscas oscilaciones", más acordes "cuando
se habla de la explosión de una burbuja".



Por todo ello, afirma que existen "riesgos relevantes" sobre el encarecimiento
de la vivienda, cuya materialización comportaría "repercusiones
potencialmente severas" sobre la economía y cuya probabilidad es "mayor"
cuanto más se prolongue el periodo de "intensas subidas".



AHORRO DE LOS HOGARES CERCANO A CERO.



En este contexto, destaca que el ahorro de los hogares se encuentra en cotas cercanas
a cero, una vez descontados los pagos por intereses y la amortización periódica
de sus deudas, y que el porcentaje que representa el valor total de sus deudas
en relación con su renta bruta disponible ha pasado del 52% en 1997 a alcanzar
la cifra del 105% en 2005.



"El endeudamiento de los hogares no puede seguir creciendo indefinidamente
a las tasas medias a las que lo ha hecho en los últimos años, según
las cuales el crédito a las familias se ha incrementado a un ritmo que
triplica el aumento del PIB nominal desde el inicio de la Unión Monetaria",
subraya Malo de Molina, quien, no obstante, asegura que la riqueza de los hogares
representa cerca del 60% del PIB.



El Banco de España advierte también de que, a pesar de que la riqueza
de las familias se encuentra en una posición "globalmente sólida",
existe bastante heterogeneidad en función del nivel de renta de cada hogar.
Así, si el ratio de pagos por deudas en relación con la renta bruta
del hogar tiene un valor medio del 15,2% para el total de las familias endeudadas,
se eleva al 31,8% en el caso del 20% de los hogares con menor nivel de renta.



En cualquier caso, el instituto emisor afirma que los riesgos del elevado endeudamiento
de las familias se limitan casi exclusivamente a su capacidad de gasto futura,
ya que no suponen peligros "ni de fragilidad financiera ni de aumentos de
morosidad" en el sector bancario que pudieran llegar a afectarle significativamente,
pese a que los préstamos hipotecarios suponen el 30% de su balance.



PERDIDA DE COMPETITIVIDAD.



Junto con este riesgo de la deuda familiar, la entidad presidida por Jaime Caruana
identifica la pérdida de competitividad como el otro gran problema que
atenaza el crecimiento futuro de la economía. Así, destaca que dicha
pérdida se deriva del diferencial de inflación de España
con la zona euro (en torno a un punto porcentual), que refleja la "falta
de flexibilidad" de los mecanismos de ajuste y la "insuficiente ventaja"
de crecimiento de la productividad.



"El carácter fuertemente intensivo en la generación de empleo
del modelo de crecimiento español ha tenido como contrapartida un bajo
crecimiento de la productividad, un comportamiento que afecta directamente a la
competitividad a largo plazo y que puede ser sintomático de problemas de
sostenibilidad del patrón de crecimiento y de límites al crecimiento
potencial", reitera.



De hecho, asegura que esta escasa competitividad de la economía ha empezado
ya a materializarse en la demanda externa, que está drenando más
de un punto porcentual al crecimiento del PIB en los últimos años.



Por todo ello, indica que los problemas de competitividad constituyen el "principal
riesgo" para el mantenimiento del dinamismo económico y pueden conducir,
si se "agravan y enraízan", a una prolongada fase de "débil
crecimiento" de la que sería "muy difícil" salir
con los instrumentos de política económica disponibles.



BUENAS EXPECTATIVAS DE CRECIMIENTO.



A pesar de estos dos grandes riesgos para el crecimiento, Malo de Molina resalta
en su estudio que las perspectivas futuras apuntan a una continuación de
la fase expansiva del crecimiento económico, con tasas superiores al 3%,
gracias al mantenimiento de la "fortaleza" del consumo y del "empuje"
de la inversión en construcción, aunque a tasas algo más
moderadas, y con la novedad de un "repunte significativo" de la inversión
en bienes de equipo.



Los factores que sustentan estas expectativas, añade el instituto emisor,
son los mismos que han actuado durante los últimos años: las condiciones
monetarias seguirán siendo expansivas pese a que los efectos de las bajadas
se han "agotado", se mantendrá la "solidez patrimonial"
de las empresas y se prolongará la creación de empleo.



No obstante y para garantizar este crecimiento, el Banco de España recomienda
un "reequilibrio" del patrón de crecimiento, con una cierta desaceleración
del consumo interno y un fortalecimiento de la inversión productiva, al
tiempo que apuesta por una política fiscal restrictiva y por acometer reformas
estructurales para flexibilizar los mercados de bienes y servicios.